S-0496、何か規制がないのかを確認したい（東京都）

はじめまして。
商業地域に立つ5階建てのビルの2階の事務所が売りに出されていまして、平米数は約70平米ですが、そこを3つに区切って、居住用のお部屋を3つ作るか、あるいはゲストハウスのように貸し出そうかと考えています。
ただ、何か規制がないのかを確認したいのですが、どのような規制があるでしょうか？たとえば、用途はどのような用途で建てられているか把握しておりませんが、１００平米以下なので用途変更は必要ないかと思います。あと、そのビルの前と後ろは道路に面していて、窓に直接面する道路なので「窓先空地」が取れているように思います。ほかに、換気や、荷重？、あるいは採光の条件など必須の規制がありましたらご教示いただければ幸いです。よろしくお願いします。